ลงทุนคอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง และต้องเตรียมตัวอย่างไร ?

วันนี้ทาง Cloud Rental มี 11 เคล็ดลับทำคอนโดปล่อยเช่าให้ได้กำไร มาฝากเพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการตัดสินใจหาคอนโดที่น่าสนใจครับ

1. เลือกทำเลใกล้ 3E (Emergency / Entertainment / Express)

ทำเลชั้นดีสุดที่จะดึงดูดคนต่างพื้นที่เข้ามา จะมีครบ 3E ครับ คือ

1. Emergency ใกล้โรงพยาบาล หรือ สถานบริการสุขภาพ

2. Entertainment สำหรับข้อนี้ก็ตรงตัวเลยครับคือใกล้ ห้าง ตลาด หรือ สถานที่ท่องเที่ยว

3. Express คือใกล้ ทางด่วน หรือ แนวรถไฟฟ้า BTS / MRT ครับ

2. พิจารณาโครงการที่มีโอกาสมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต

กำไรคอนโดมาจากค่าเช่า (Rental Passive Income) และส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital Gain)  ควรเลือกลงทุนในทำเลที่ได้ผลตอบแทนที่ดีทั้งสองอย่าง ซึ่งคอนโดมิเนียมบางที่ที่มีมูลค่าสูงขึ้นก็จะช่วยฉุดราคาค่าเช่าให้เพิ่มขึ้น โดยทั้งนี้ทั้งนั้นการขึ้นหรือลด ของราคาคอนโดมิเนียมเราต้องพิจารณาด้วยว่า ในอนาคต ทำเลนี้มีโอกาสที่จะมีคู่แข่งหรือไม่ (มีโครงการใหม่มาสร้างใกล้ๆ)  หรือ อนาคตจะมี 3E มาสร้างใกล้ๆไหม จะทำให้ราคาขึ้นครับ

3. สภาพแวดล้อมและการดูแลของนิติ

การที่เราจะเลือกที่อยู่สักที่นึง โครงการและภายในห้องต้องดูดีเราถึงจะมาเช่าอยู่จริงไหมครับ และ ยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูง โดยสภาพภายในห้องโทรมยังพอซ่อมได้ แต่ถ้าโครงการโทรมซ่อมยากครับ เพราะต้องแจ้งผ่านคณะกรรมการนิติบุคคล

ทาง Cloud Rental จะขอให้คิดอย่างนี้ก่อนที่เราจะซื้อคอนโดสักที่เลยครับว่า “โครงการจะเก่า หรือ ไม่เก่า อยู่ที่นิติเลยครับ”

จากประสบการณ์ของแอดมินที่ทำงานด้านนี้และเห็นหลายๆโครงการมา บอกได้เลยครับเพราะบางโครงการอายุตึกน้อยกว่าแต่สภาพโทรมกว่า โครงการที่นิติดูแลดี แต่อายุโครงการเยอะกว่า ก็มีค่อนข้างเยอะครับ

4. ขนาดห้องพอเหมาะไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป

ราคาค่าเช่าสำหรับห้องขนาดเท่ากันในโครงการเดียวกันมักจะอยู่ในช่วงราคาเดียวกันครับ มีบวกลบ นิดหน่อย โดยแทบไม่ได้อิงว่า ผู้ลงทุนซื้อมาแพงกว่า เพราะ ( อยู่ชั้นสูงกว่า ขนาดห้องใหญ่กว่าเล็กน้อย ตำแหน่งแพงกว่า ) เพราะราคาค่าเช่าที่เราจะปล่อยได้ ขึ้นอยู่กับขนาดล้วน ๆ เลยครับ และการตกแต่งที่สวย อาจช่วยเพิ่มราคาค่าเช่าได้ครับ ทั้งนี้การที่เราจะเลือกขนาดห้องเพื่อลงทุน เราต้องวิเคราะกลุ่มลูกค้าและทำเลลที่เราต้องการจะปล่อยเช่าด้วยนะครับว่าเป็นกลุ่มไหน

5. ราคาต่อตารางเมตร ({Price / sqm.) ไม่แพงเกินไป

ราคาของโครงการเปิดใหม่ใจกลางเมืองอย่างย่านอโศก ทองหล่อ วิทยุ มาทำคอนโดปล่อยเช่า จะไม่คุ้มแล้วครับ ส่วนใหญ่จะเป็นซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองครับ เพราะราคาที่ดินของโซนสุขุมวิทตอนต้น จะราคาแพงขึ้นมาก แต่ที่ยังขายดีมาก เพราะส่วนต่างราคาซื้อขายในทำเล เหล่านี้ (Wittayu Road / BTS Nana – BTS Thonglor) จะขยับเร็ว สำหรับคนที่สนใจลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่าที่คุ้มค่า ทาง Cloud Rental ขอเสนอว่าควรขยับไปพิจารณา ย่านอื่นที่ไกลออกไปนิดหน่อยครับ เช่น บางนา แบริ่ง บางซื่อ กรุงธนบุรี (Update 09/2021)  เป็นต้นครับ

6. ใช้เงินเย็นมาลงทุน สามารถเกร็งกำไรได้เยอะ

แม้ว่าคอนโดถือเป็นอสังหาฯที่มีสภาพคล่องสูงสุด แต่ก็ใช้เวลาเป็นเดือนกว่านะครับ (บางที่ 2-3 เดือน หรือ เป็นปีก็มีครับ) จะหาคนเช่าหรือหาคนซื้อต่อ ไม่ง่ายเหมือนการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น หรือ Crypto Currency ที่สั่งขายปุ๊บก็ทำได้ทันที ดังนั้น การใช้เงินเย็นมาลงทุน จะสามารถทำให้เรา ไม่จำเป็นต้องรีบขายและสามารถเลือกเวลาที่เหมาะสมที่จะขาย เพื่อที่จะสามารถเกร็งกำไรได้สูงสุดครับ

7. ผลตอบแทนแบบที่คุ้ม Yeild ต้อง 7% ขึ้นไป

บางคนคิดเอาเอง บางคนเชื่อพนักงานขายประจำโครงการว่า ปล่อยเช่าจะได้รับค่าเช่าสูง(Garuntee Rental Rate)  แต่เวลาปล่อยเช่าจริง ราคา กลับไม่เป็นเหมือนตอนพนักงานขายบอก สะงั้น……

         คุณต้องหาข้อมูลเองว่าโครงการแถวนั้น เกรดและขนาดห้องคล้ายกันปล่อยเช่ากันที่เท่าไร Developer คือใคร และมาลองคำนวณจากสูตร

ราคาเสนอซื้อ  =  กำไรสุทธิทั้งปี (NOI) / อัตราดอกเบี้ยเงินกู้

ก่อนตัดสินใจลงทุน คุณต้องทำการบ้านมาก่อนครับ ( อย่าลืมนะครับ ว่าทรัพย์ที่เราลงทุนเราต้องเลือกเอง เพราะมันจะอยู่กับเราไปอีกยาวครับ)

8. หาดอกเบี้ยเงินกู้ถูกสุดเทียบหลายธนาคาร

ลงทุนคอนโดต้องอย่าขี้เกียจ ดอกเบี้ยเงินกู้ถือเป็นต้นทุนหลักสำหรับการลงทุน ที่เราต้องนำมาคำนวณก่อนลงทุน เราควรเปรียบเทียบอย่างน้อย 5 ธนาคาร แล้วยื่นกู้อย่างน้อย 3 ธนาคาร เพื่อเลือก Bank ที่เสียดอกเบี้ยต่ำสุด วงเงินกู้ได้ตามต้องการ และ มีเงื่อนไขที่ดีที่สุด โดยการซื้อคอนโดมือหนึ่ง กับแบรนด์ชั้นนำ มักจะมีข้อดีตรงที่มักได้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากทาง Bank ตรงข้อนี้ทาง Cloud Rental อยากแนะนำให้คุณ หาเงื่อนไขที่ดีที่สุดก่อนซื้อครับ เพราะ เหนื่อยตอนแรกไปเลย ดีกว่ามาเหนื่อยทีหลังถ้าเราได้เงื่อนไขที่ไม่โอเคครับ

9. แต่งห้องให้ปัง คุมงบให้อยู่

       ผู้เช่ามักเลือกห้องที่พร้อมสามารถหิ้วกระเป๋าเข้า พร้อมเข้าอยู่ได้เลย ดังนั้น เจ้าของควรเตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นให้พร้อม ซึ่งเฟอร์นิเจอร์มีแบบวางลอยกับ Built-in กับแบบวางลอยจะถูกกว่าเยอะ ย้ายที่ได้ เปลี่ยนง่ายกว่า แต่สวยน้อยกว่า ส่วนตัวที่ทาง Cloud Rental แนะนำสำหรับนักลงทุนมือใหม่ จะแนะนำแบบวางลอยครับ  ส่วนเครื่องใช้ไฟฟ้าควรเตรียมให้พร้อมครับ เช่นเครื่องซักผ้าเพราะจะสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ประมาณ 1000 บวกลบ ได้ครับ

10. เลือกผู้เช่าที่ดี จ่ายตรง Potential สูง ไม่ทำห้องพัง

ทั้งเจ้าของห้องและผู้เช่ามีสิทธิ์เลือกทั้งคู่ ดังนั้น ผู้เช่าที่ดูไม่น่าไว้วางใจก็ยังไม่ต้องรับก็ได้ครับ เจ้าของห้องควรทราบ Details ของคนที่จะมาเช่าให้รู้เรื่อง (Know Your Customer) โดยตั้งคำถามว่า ทำงานอะไรเพื่อ Check ความสามารถในการชำระค่าเช่า จำนวนผู้พักอาศัย ชาติอะไร สูบบุหรี่หรือไม่ เพื่อประเมินว่าเค้าจะไม่ทำห้องเราเสียหาย เพราะค่าใช้จ่ายเวลาห้องเสียหายบางเคสถ้าไม่ได้กรองตั้งแต่แรก จะสูงเลยครับ

11. หาคนเช่าให้ไว อย่าปล่อยห้องว่างนาน

        ตลาดคอนโดไม่ง่ายเหมือนตลาดหุ้น การหาคนเช่าที่ดีได้เร็วเป็นเรื่องท้าทาย เพราะเวลาจะหมุนตลอดครับ เราจึงต้องแข่งกับเวลา เพราะอย่างไร ในกรณีกู้เพื่อการลงทุน เวลาถึงรอบชำระเราก็ต้องชำระ Bank ใช่ไหมครับ ดังนั้น ควรทำการตลาดผ่านหลายช่องทาง และเมื่อคนเช่าจะย้ายออกก็รีบหาคนใหม่แทน ซึ่งระยะเวลาหาไม่ควรเกิน 3 เดือน ถ้านานกว่านี้ควรให้นายหน้า หรือ Agency ช่วยหาซึ่งยังไงก็คุ้มกว่า การหาผู้เช่าเองครับ

สำหรับใครที่ยังมีข้อสงสัย บางเรื่องอยู่ทาง Cloud Rental ขอฝากบริษัทของเราให้เป็นทางเลือก และ ที่ปรึกษาทางการลงทุนของคุณด้วยนะครับ ทางเรายินดีให้คำปรึกษาทุกการลงทุนของคุณครับ ขอบคุณมากครับ